Рынок жилья Греции: замедление общего роста и редкая перекладка спроса на «вторичку»

Впервые за длительный период быстрее всего дорожали не новостройки, а старые квартиры: в 2025 году их стоимость прибавила 8,1%, тогда как жильё, построенное недавно, — 7,4%. Общий среднегодовой рост цен на рынке составил 7,8%, что ниже прошлогоднего темпа и отражает смену баланса между сегментами.

Смена лидера выглядят нетипично для устойчивого цикла застройки, когда именно новые объекты обычно тянут рынок вверх. На этот раз импульс сместился к объектам старше 20 лет, что подстегнуло активность на «вторичке» и усилило конкуренцию за ограниченное предложение в популярных локациях.

Дополнительным фактором стал целевой фокус программ поддержки приобретения жилья на объекты, введённые до конца 2007 года (с разрешением на строительство не позднее конца 2005‑го). Без такого прицельного стимула рост в старом фонде был бы заметно мягче, тогда как в новостройках влияние регуляторной неопределённости проявилось сильнее.

В течение года на сегмент первичного рынка давили пересматриваемые строительные нормы: ряд девелоперов шёл на скидки относительно первоначальных ценовых ожиданий. Это сгладило динамику новостроек и нивелировало их привычное преимущество в росте на ранних стадиях проекта.

Квартальная картина подтверждает постепенное охлаждение темпов: в четвёртом квартале 2025 года цены по стране выросли на 7,6% в годовом выражении, что лишь немного выше, чем в четвёртом квартале 2024‑го (7,4%), но слабее, чем в третьем квартале 2025‑го, когда годовой прирост достигал 8,3%. Рынок продолжает расти, однако пик ускорения остался позади.

В столичном регионе проявились признаки перегрева, переходящего в ограничение платежеспособного спроса. За весь 2025 год цены в Больших Афинах прибавили 6,2% против 8,6% годом ранее. В четвёртом квартале годовой прирост снизился до 5,9% после 7% в предыдущем квартале — всё большее число домохозяйств не успевает за накопившимся удорожанием.

Итогом года стала одновременно устойчивая, но более избирательная динамика: общий рост замедлился по сравнению с 2024‑м, а структура спроса сместилась к объектам старшего фонда. Дальнейшая траектория цен будет зависеть от сочетания регуляторной среды для нового строительства и доступности целевых инструментов покупки на «вторичке».