Афинская недвижимость: дорогие покупки и скромная арендная доходность
В популярных районах Афин — от центра до южных пригородов — арендная доходность заметно просела: за 2019–2025 годы цены продаж выросли быстрее ставок аренды, и вложения окупаются дольше. Точки притяжения для иностранных покупателей стали одновременно зонами сжатия доходов от сдачи жилья, поскольку капитал, необходимый для покупки, увеличился без сопоставимого прироста арендных поступлений.
Новый срез рынка сравнил динамику средних цен продажи и аренды квартир по афинским локациям и перевёл данные в прикладную метрику: какой объём инвестиций нужен в каждом районе, чтобы обеспечивать арендный поток 1 000 евро в месяц до вычета налогов. Результат оказался однозначным для большинства муниципалитетов Аттики: цены на покупку росли быстрее аренды, а следовательно, валовая доходность снижалась.
Показательно и то, что районы с наиболее высокой доходностью вовсе не всегда самые дешёвые. Дефицит предложения на продажу в отдельных недорогих зонах уравнял их показатели с престижными локациями, где цена входа существенно выше. Это размывает привычную логику «дорого — значит низкая доходность, дёшево — значит высокая» и требует более тонкого отбора адресов.
Иллюстративный пример дают три разные по статусу территории: Глифада, Петруполи и Драпетсона. Чтобы «выкупить» квартиру арендными платежами, в Глифаде в среднем потребуется около 342 месячных аренд, в Петруполи — 335, в Драпетсоне — 332. Иначе говоря, несмотря на куда более высокую стоимость покупки на морском юге, валовая доходность в этих трёх точках близка, что отражает недостаток лотов на продажу и рост цен в менее престижных районах.
В терминах годовой валовой доходности это соответствует ориентиру порядка 3,5–3,6% (12 месяцев аренды в год делятся на количество «месяцев до выкупа»). Для инвестора такая шкала быстро показывает, где ставка окупаемости сопоставима при разных бюджетах: доступные локации могут выглядеть «доходнее» лишь на первый взгляд, тогда как реальная маржа нивелируется рыночным дефицитом.
Общая картина по Аттике такова: наиболее востребованные у иностранцев сегменты центра и южных пригородов идут впереди по росту цен и позади по доходности аренды. Тем, кто нацелен на потоковый доход, приходится смещать фокус с «громких» индексов привлекательности к микрорайонной аналитике — туда, где арендный спрос и его динамика опережают стоимость входа. Однако и здесь нет универсальных рецептов: разброс показателей между соседними муниципалитетами остаётся высоким и зависит от локального баланса спроса и предложения на продажу.